税收调控房地产 地方政府岂能该出手时不出手

　　2月1日起，我国将对房地产土地增值税的征收由1994年以来的“预征”转为征管“清算”。这是我国以税收手段调控房地产市场的又一“重拳”。从提高契税、调整营业税、到强制性征收二手房转让个人所得税，房地产领域的税收调控一直在进行。但在不少地方房价“涨声”依旧。房地产税收调控政策为何没有带来房价全线下降？

　　在人们的质疑声中，地方政府的作用露出了水面：作为税收调控政策的执行者和“补台者”，一些地方政府“该出手时不出手”，不仅使税收调控政策大打折扣，还在一定程度上使国家税务部门期望的“税负挤压行业暴利”演变成了“税负转嫁百姓”。

　　税收调控，一刀下去砍痛了谁？

　　房地产土地增值税清算，真的能挺起百姓买房的腰杆，拧干“房市虚火”带来的泡沫吗？

　　国家税务总局局长谢旭人近日分析指出，房子的价格是由市场供求决定的，同时也是开发商参考成本费用等因素决定的。供大于求的情况下与供不应求的情况下价格走势不一样。因此，税收价格起什么作用，取决于不同情况。有些地区房地产价格有所回落，但是有些地区房地产价格还在上涨。对价格的调控，关键在于相关政策的协调运用。

　　结合谢旭人的冷静分析，应当看到有两个变量，是税收调控政策难以控制的。一是税负具有很能强的“转嫁性”，当住房需求无法满足和替代时，税负带来的成本自然会完全转嫁到消费者身上；二是土地一级市场存在的“灰色地带”和政府炒地皮行为对房地产税收调控的“拆招卸力”。

　　地方政府，别一味“坐收红利”

　　中国银监会副主席蒋定之不久前指出，房地产交易是地方政府重要税收来源，来自房地产相关的税收大体占到城市可用财力的30%至50%，有的城市要在60%以上。地方政府和房地产业之间存在的利益链条是紧密的。

　　今年2月1日开征的房地产增值税又是一个地方税种，随着清算结果面世，人们会发现这将是一笔可观的地方财政收入。山西财经大学王永亮副教授说，税收调控政策的作用，是否能够朝着政策设计者预期的方向发展，要依靠一定的经济环境和相关政策。谢旭人局长所说的“关键在于相关政策的协调运用”就是这层意思。在房地产税收的盘子不断变大的情形下，地方政府不应在税收调控中一味“坐收红利”，对事关百姓住房和房市健康发展的事情“无利不起早”。

　　目前，影响税收政策环境的相关因素应当地方政府注意：

　　其一，经济适用房、中小户型、廉租房总体供应不足，局部供应失衡。有数据表明，在24个大中城市中，120平方米以下的住房占商品房面积的比重不到一半。经济适用房进入二级市场，带来房市的不公正和国家土地收益流失；经济条件差的城市拆迁户基本利益未能得到合理保护；经济适用房、廉租房建设地点偏远，公共服务与基本设施不配套。

　　其二，城市住宅建设缺乏合理规划，对居民住房需求不能合理引导。如廉租房制度，在世界范围内都是解决低收入群体居住的有效办法，但我国城市政府和居民对此都兴趣不浓。

　　其三，各地普遍缺乏规范、权威的房地产市场信息披露制度和及时、真实的披露平台，少数开发商与中介机构联手编报甚至谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价，人为造成市场紧张，诱发房价非正常上涨。

　　其四，房地产行业偷逃税款现象十分普遍，缺少一个诚信纳税的地方合力监管机制，使房地产行业的实际税负水平、利润水平经常出现局部失真。

　　地方政府：该出手时就出手

　　税收调控杠杆发力的“难控点”，也正是地方政府大有作为的舞台。地方政府通过行政手段至少可以在几个方面为房地产税收调控政策“补台”：

　　一是想方设法增加经济适用房、中小型住房、廉租房的供给，强化行政区内各区域、各地段房地产项目的均衡开发和充分供给。中国银监会副主席蒋定之认为，政府应当建立土地收益储备基金，对当年及政府届期内使用比例作出规定，避免寅吃卯粮；调整使用土地收益方向，规定其用于廉租房、经济适用房的比例。

　　二是各级党委和政府，要尽快通过行政管理改革、完善土地批租和城市规划制度，强化纪检监察，全面规范土地使用权取得市场，防止官商勾结囤积土地，哄抬地价；停止政府以地生财的不当做法。

　　其三，政府要发挥协调各方的作用，使税务、国土、城建、金融、房地产管理等部门形成合力，实现信息共享，打造两个平台：一是房地产交易信息共享平台、诚信备案登记平台；二是房地产诚信纳税平台。以此促进房地产企业朝着利国利民、经济社会效益双赢的方向发展。（经济参考报 2007-2-1）

(wlj)